Appropriation des parties communes par un copropriétaire : dans quel délai agir ?

Parties communes

Il n'est pas rare que des copropriétaires se plaignent d'empiètements sur les parties communes par l'un d'entre eux ou son locataire.

Tel est notamment le cas lorsque des containers à ordures sont entreposés, sans autorisation, dans les couloirs, lorsqu'il y a occupation de combles ou d'espaces communs en caves non autorisée, etc.

Ces difficultés font souvent l'objet de plusieurs relances du syndic au copropriétaire concerné, discussions en assemblées générales, etc.

En l'absence de réaction du copropriétaire en infraction, le dossier est transmis au conseil de la copropriété. Se pose alors la question du délai pour agir, l'empiètement remontant parfois à plusieurs années…

En matière de copropriété, hormis les cas de prescriptions particulières, la prescription de l'action est de 30 ans si l'action est dite "réelle" ou de 10 ans si elle est dite "personnelle", la distinction entre les deux étant une question soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond.

En matière d'appropriation de parties communes, il convient d'apprécier le degré de cette "appropriation". Ainsi, les travaux affectant les parties communes mais n'entraînant pas de réelle appropriation devraient être soumis à la prescription décennale.

C'est notamment ce qui ressort d'un arrêt récent de la Cour d'appel de VERSAILLES qui vient d'être confirmé par la Cour de cassation le 19 juin 2013. La Cour d'appel de VERSAILLES, dans un arrêt du 26 septembre 2011, a apporté la précision suivante : "Considérant que les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'une action qui tend à titre principal à la démolition est une action personnelle soumise à la prescription de dix ans ; qu'une action qui tend à titre principal à la restitution des parties communes indûment appropriées (et à titre seulement subsidiaire à la démolition des constructions irrégulières) est une action réelle en revendication pour laquelle la prescription est trentenaire".

Dans son arrêt du 19 juin 2013, la Cour de cassation confirme que "l'action en suppression d'un empiètement sur les parties communes (est) une action personnelle soumise à la prescription décennale".

Ainsi, l'action en restitution de parties communes pourra être soumise à prescription de dix ans ou de trente ans. Tout est affaire de circonstances !...

Marine Parmentier Avocat à la Cour

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