La responsabilité du syndic en matière de travaux urgents

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Cet arrêt est particulièrement intéressant quant au principe de l’urgence à laquelle le syndic est souvent confronté dans les immeubles en copropriété.

 

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Le mur pignon de l’immeuble, parties communes, générait des désordres en raison d’une absence d’étanchéité de celui-ci. Des travaux de réfection sont réalisés mais avec un retard que certains copropriétaires imputent au syndic.

 

 

Au cours des débats, il s’avère que le retard est dû à des copropriétaires faisant systématiquement obstruction aux initiatives du syndic en vue de faire procéder au ravalement d’immeuble.

 

La Cour considère que le syndic ne peut donc être responsable du défaut d’entretien prolongé du mur pignon dans la mesure où le ravalement avait été refusé à plusieurs reprises en assemblée générale.

 

L’argumentaire des copropriétaires invoquant la responsabilité du syndic se fondait sur le pouvoir d’initiative de ce dernier tel que résultant de l’article 18-I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

 

En effet, cet article lui permet de mettre en œuvre des travaux urgents en s’abstenant de l’autorisation préalable de l’assemblée générale mais selon l’article 37 du décret du 17 mars 1967 le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

 

En résumé, même s’il peut de façon autonome mettre en œuvre des travaux urgents, le syndic devra dans tous les cas les faire ratifier à bref délai par l’assemblée générale. Or, dans la présente espèce, il était reproché au syndic de ne pas avoir mis en œuvre ces travaux urgents afin de passer outre les refus de l’assemblée générale.

 

Soutenant la position du syndic, la Cour d’Appel ne manque pas de relever que le syndic n’est pas habilité à entreprendre des travaux urgents sans autorisation préalable de la copropriété lorsque celle-ci s’est préalablement opposée auxdits travaux, sauf à risquer d’en conserver le coût à sa charge.

 

Ainsi, la Cour d’Appel considère que le syndic qui s’est vu refuser régulièrement des travaux de ravalement en vue de mettre fin à des infiltrations ne peut être tenu responsable des désordres causés par ces dernières.

 

Dans tous les cas, il sera conseillé au syndic mettant en œuvre des travaux urgents d’avoir à minima l’accord écrit du Conseil syndical et de les faire ratifier le plus rapidement possible lors d’une assemblée générale.

 

Source

Syndic Parties communes Législation