L’utilité de disposer d’un compte séparé quand on change de syndic ?

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, le syndic sortant est tenu de remettre au syndic repreneur, dans un délai d’un mois, la trésorerie de la copropriété.

Pour cela, les syndics procèdent habituellement à la clôture du compte bancaire et remettent au cabinet repreneur un chèque à hauteur du montant de la trésorerie disponible sur le compte de la copropriété.

 

Néanmoins, si le syndicat des copropriétaires dispose d’un compte bancaire séparé, le syndic sortant peut alors tout simplement remettre au cabinet repreneur les identifiants du compte bancaire, le faisant ainsi perdurer sans autre conséquence à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Nous verrons donc à travers cet article, quel avantage ce type de transfert peut susciter et les vérifications préalables que le conseil syndical devra réaliser.

Nous finirons en présentant les éventuels arguments que le  syndic repreneur  risque d’invoquer, pour dissuader les copropriétaires d’opter pour cette solution.

 

1 - L’intérêt d’un tel dispositif

Le transfert de la gestion du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires vers le syndic repreneur entraîne trois principaux avantages.

  1. 1.1 - La continuité de la gestion financière de la copropriété

Si la copropriété dispose d’un compte séparé, il est impératif qyu’il ne soit pas clôturé lors du changement de syndic.

En effet, lorsque le compte bancaire séparé est clôturé, la copropriété se retrouve alors, parfois pendant un certain temps, sans compte bancaire. Pendant ce laps de temps, cela l’oblige à utiliser le compte bancaire du nouveau syndic.

Par ailleurs, les sociétés qui procèdent à des prélèvements automatiques sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires voient leurs prélèvements bloqués, entraînant l’imputation de pénalités de retard.

C’est le cas de compagnies comme EDF ou GDF, qui n’hésitent pas à facturer des pénalités de retard à hauteur de 40 euros par rejet de prélèvement.

L’intérêt de disposer d’un compte bancaire transmissible est que la gestion financière ne s’arrête pas, même en cas de changement de syndic. Les copropriétaires peuvent alors continuer de procéder à des  règlements et les fournisseurs à des prélèvements sans entraîner de préjudice.

1.2 - Les comptes à terme qui perdurent

Si la copropriété dispose d’un compte à terme (compte de placements bloqués) elle ne sera alors pas contrainte de le « casser » pour le transférer vers l’établissement bancaire du nouveau syndic.

Cela permettra ainsi de garantir le versement de l’intégralité des produits financiers au terme du placement, conformément au taux en vigueur proposé par l’établissement bancaire lors de l’ouverture du compte à terme.

  1. 1.3 - L’assurance d’avoir un vrai compte bancaire séparé

Si le compte bancaire peut se transférer indépendamment du syndic en place, c’est que le syndicat de copropriétaires dispose d’un vrai compte bancaire séparé, dont il est le seul titulaire.

Ce dispositif permet donc de s’assurer que le syndic n’a aucun intérêt sur ce compte, évitant ainsi un nombre important d’abus.

 

2 - Une condition sine qua non : un compte vraiment séparé

Beaucoup de syndics affirment à leur conseil syndical que la copropriété dispose d’un compte bancaire séparé.

Cependant, à plusieurs reprises, nous avons constaté qu’il s’agissait de comptes bancaires rattachés d’une manière ou d’une autre au syndic en place. C’est le cas par exemple des conventions de compte de HSBC qui indiquent la mention suivante : « rattachement du compte du syndicat des copropriétaires au contrat ELYS PC du syndic ».

Ce compte, même en supposant qu’il s’agisse d’un compte bancaire séparé (ce que nous ne pensons pas) est, en tout état de cause et en l’état, non transmissible vers un autre syndic.

C’est pour cela qu’il faudra verrouiller cette pratique en assemblée générale en profitant de la question relative à la nomination du syndic pour introduire la résolution suivante : « Dans le cadre de son mandat, le syndic devra ouvrir un compte bancaire séparé au nom exclusif du syndicat des copropriétaires sans qu’il ne soit de quelque façon que ce soit rattaché au syndic ou à tout autre compte bancaire permettant que sa gestion puisse être transmissible vers un autre cabinet. ».

 

3 - Les affirmations des syndics  

Les syndics repreneurs vont essayer de dissuader le syndicat des copropriétaires de transférer le compte bancaire séparé, voulant conserver l’ensemble des trésoreries des copropriétés mandantes dans une seule banque. En effet, les syndics  négocient avec leur banque des avantages financiers, qui sont variables en fonction de la trésorerie déposée.

Nous allons donc reprendre ces arguments et vous indiquer comment les contourner.

* Si le syndic dit : « impossible de transférer  le compte bancaire ouvert dans un autre établissement, car on ne dispose pas des logiciels permettant de gérer le compte bancaire ».

Réponse : Intox ! La plupart des banques ont mis en place des applications informatiques qui permettent de communiquer avec l’ensemble des logiciels des syndics. D’ailleurs,  pour confirmer nos propos, il suffira de rappeler que cet établissement bancaire travaille sans difficulté avec différents syndics professionnels qui utilisent différents logiciels, sans que cela ne pose problème.

* Si le syndic dit : «  le syndicat des copropriétaires n’a pas la possibilité d’imposer l’établissement bancaire au syndic ».

Réponse : Faux. La loi ALUR qui a modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, donne justement la possibilité au syndicat des copropriétaires, lors de l’assemblée générale, d’imposer l’établissement bancaire où seront déposés les fonds de la copropriété (par un vote spécifique pris à la majorité de l’article 25).

* Si le syndic dit : «  cela impliquera des honoraires complémentaires ».

Réponse : Illégal. Le syndic ne peut réclamer des honoraires que si cela a été prévu dans son contrat. Or, quasiment aucun contrat de syndic ne prévoit ce type de prestations.

Quant au contrat type règlementaire prévu par le décret du 26 mars 2015 - qui s’impose à tous les contrats de syndic présentés aux assemblées générales après le 1er juillet 2015 -  il ne prévoit pas la possibilité de facturer des honoraires supplémentaires pour cette tâche.

Source

Syndic Comptabilité