Nouveauté loi Macron : la procédure simplifiée de recouvrement des charges

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Les copropriétés peuvent être bloquées dans leur fonctionnement par des copropriétaires qui ne paient pas leurs appels de fonds, ce qui représente malgré tout de petites créances, contre lesquelles les syndics sont parfois réticents à agir.

 

Ainsi, pour recouvrer ces petites sommes, le syndic devrait engager une procédure « classique » de recouvrement, telle que définie dans le contrat type du syndic (mise en demeure, saisine du juge…), entraînant des frais (avocats, etc.) qui peuvent être disproportionnés eu égard au montant de la créance à recouvrer.

 
Pour pallier cette difficulté, et débloquer de telles situations, surtout dans les copropriétés de petite taille, le législateur a introduit l’article 1244-4 dans le Code civil, nouveauté de la Loi Macron, qui laisse la possibilité au syndic de récupérer ces petites créances, comme nous le verrons, à moindres frais.
 
 
À noter que cette nouvelle procédure n’est pas obligatoire et qu’elle ne s’impose pas au syndic.
 

 

I - Le texte de la loi Macron

 
L’article 208 de la loi n° 2015-990, dite loi "Macron", du 6 août 2015, publiée au Journal officiel du 7 août 2015 a introduit un nouvel article 1244-4 dans le Code civil, ci-dessous reproduit :
 
 
« Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances peut être mise en œuvre par un huissier de justice à la demande du créancier pour le paiement d'une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d'une obligation de caractère statutaire et inférieure à un montant défini par décret en Conseil d'État.

Cette procédure se déroule dans un délai d'un mois à compter de l'envoi par l'huissier d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception invitant le débiteur à participer à cette procédure. L'accord du débiteur, constaté par l'huissier, suspend la prescription.

L'huissier qui a reçu l'accord du créancier et du débiteur sur le montant et les modalités du paiement délivre, sans autre formalité, un titre exécutoire.

Les frais de toute nature qu'occasionne la procédure sont à la charge exclusive du créancier.

Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article, notamment les règles de prévention des conflits d'intérêts lors de la délivrance par l'huissier de justice d'un titre exécutoire. »

 
 

 

II - Une procédure pouvant être engagée

Ce texte prévoit la possibilité pour les créanciers, d'avoir recours à une nouvelle procédure simplifiée, permettant dans un premier temps d’éviter le recours au juge.
 
 
Littéralement, le texte de loi conditionne l’enclenchement de la procédure simplifiée à l’existence d’un lien contractuel entre le créancier et le débiteur.
 
Se pose alors la question de savoir si ce texte du Code civil est applicable aux syndicats des copropriétaires.
 
Le copropriétaire, au moment de son achat immobilier, est engagé vis-à-vis du syndicat via le règlement de copropriété, publié au fichier immobilier (donc opposable à tous) et en principe transmis par le notaire chargé de la vente.
Ce règlement de copropriété affecte une quote-part de tantièmes de propriété (« tantièmes de copropriété ») et de charges (« tantièmes de charges »), attachée à chaque lot composant le syndicat, ainsi que les clefs de répartition de charges afférentes.
 
Parallèlement, le syndicat vote chaque année le budget de l’exercice comptable à venir, qui justifie les appels de fonds. Il vote également l’approbation des comptes de l’exercice clos, qui justifie les régularisations de charges. Ces décisions sont pleinement opposables aux copropriétaires en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
 
La relation contractuelle entre le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires pris individuellement est donc indiscutable.
 
Enfin, le syndic est tenu de faire appliquer les dispositions du règlement de copropriété, les décisions d’assemblée et de procéder au recouvrement des charges (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cette procédure peut donc bien être utilisée par les syndics pour recouvrer les impayés de charges.
 

 

III. Les limites de cette nouvelle procédure simplifiée

 
Concernant le texte du nouvel article 1244-4 du Code civil, tel que rédigé, il soulève plusieurs difficultés pratiques, voire même quelques incohérences :

 

1 - Il faut une créance dont le montant plafond reste à être déterminé (en attente du décret d’application devant paraître au plus tard le 1er janvier 2016). Le dossier de présentation de la loi émanant du Ministère de l'Économie indique, d'ores et déjà, que la créance devrait être comprise entre 1 000 et 2 000 euros. Cependant, en l’attente de ce texte, l’article 1244-4 du Code civil n’est pas applicable.

 

2 - Il suppose l’envoi d’une mise en demeure préalable de l’huissier, au copropriétaire débiteur.

Rappelons qu’une mise en demeure de l’huissier n’a pas plus de valeur légale qu’une mise en demeure du syndic. Cependant l’intervention de l’huissier rend de façon certaine cet acte plus coûteux.
Il faudra ainsi éviter les doublons de mises en demeure (par le syndic, puis par l’huissier) sachant que l’article 1244-4 du Code civil précise que tous les frais de procédure sont à la charge du créancier (cf. point suivant).
 

3 - Tous les frais de procédure sont à la charge  exclusive  du créancier, à savoir le syndicat des copropriétaires (« les frais de toutes natures sont à la charge (...) du créancier » dixit le texte de loi). 

 

4 - L’intervention nécessite un huissier, dont les frais sont également à la charge du syndicat (il faut compter en moyenne 250 € à 350 € l’exploit d’huissier pour le constat de l’accord du débiteur, cf. point 6).

 

5 - Le copropriétaire débiteur dispose d’un mois pour manifester son accord à partir de la lettre AR envoyée par l’huissier.

 

6 - Pour pleine exécution de la procédure, à savoir obtenir le titre exécutoire sans passer devant le juge, il faut que l’huissier constate l’accord des parties, notamment du copropriétaire débiteur sur le montant de la créance, passé le délai d’un mois.

 

7 - Une fois l’accord constaté, l’huissier délivre le titre exécutoire du montant de la créance. Muni de ce titre exécutoire, le syndic devra le faire valoir auprès du débiteur afin qu’il procède au paiement, à défaut de quoi, il pourra opérer toute sorte de saisie (sur compte bancaire, sur loyers…).

 
L’analyse : même si cette procédure a été mise en œuvre afin de répondre rapidement aux contraintes des « petits » créanciers, sans avoir à attendre que la créance gonfle pour saisir les tribunaux, elle reste malgré tout incohérente : on ne comprend pas pourquoi le copropriétaire débiteur, informé par lettre AR du montant de sa créance, validerait la procédure simplifiée s’il est de mauvaise foi.
 
 
Parallèlement, il est également difficile de concevoir que le syndicat supporte les frais de mise en demeure et d’huissier (environ 300 à 450 € environ) pour une créance inférieure à 1 000€.
 
 
Enfin, si le copropriétaire débiteur ne fait pas part sous un mois de son accord sur le montant de la créance, le syndicat devra engager la procédure « classique » de recouvrement, après avoir engagé des frais pour rien…
 
 
Nous ne manquerons pas de revenir vers vous dès la parution du décret qui doit définir  le montant plancher/ plafond de la créance.
 
En attendant ce décret, la procédure simplifiée des charges reste actuellement inapplicable. 
 

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